Was passiert bei Mängeln oder Finanzierungsproblemen?
Der Notartermin ist vorbei, die Unterschrift geleistet – doch plötzlich tauchen schwerwiegende Mängel auf oder die Bank spielt bei der Finanzierung nicht mit. Viele Käufer und Verkäufer stellen sich dann die bange Frage: Komme ich aus dem Vertrag wieder raus?
Ein Immobilienkaufvertrag ist rechtlich bindend, doch es gibt Situationen, in denen ein Rücktritt möglich oder eine Rückabwicklung unumgänglich ist. In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie vom Vertrag zurücktreten können und was die Folgen sind.
1. Rücktritt wegen Finanzierungsschwierigkeiten
Dies ist eines der häufigsten Szenarien: Der Käufer hat den Vertrag unterschrieben, doch die finale Darlehenszusage der Bank bleibt aus.
- Kein gesetzliches Rücktrittsrecht: Grundsätzlich trägt der Käufer das Finanzierungsrisiko. Wer ohne gesicherte Finanzierung unterschreibt, hat kein automatisches Recht, den Vertrag rückgängig zu machen.
- Die Lösung: Die Finanzierungsvorbehaltsklausel. Um sich abzusichern, sollten Käufer eine Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, die ein Rücktrittsrecht einräumt, falls die Finanzierung bis zu einem bestimmten Datum scheitert.
- Folgen ohne Klausel: Kann der Käufer nicht zahlen, gerät er in Verzug. Der Verkäufer kann Schadenersatz (z. B. für entgangene Zinsen oder Kosten für eine Neuvermarktung) verlangen und schließlich vom Vertrag zurücktreten – für den Käufer wird das meist sehr teuer.
2. Rücktritt wegen Baumängeln
Nach der Übergabe zeigen sich feuchte Wände oder ein Hausschwamm. Kann man das Haus nun “zurückgeben”?
- Sachmängelhaftung vs. Gewährleistungsausschluss: Bei Bestandsimmobilien wird meist die Klausel „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Ein Rücktritt ist dann nur möglich, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
- Vorrang der Nacherfüllung: Bevor ein Rücktritt möglich ist, muss dem Verkäufer in der Regel eine Frist zur Nachbesserung (Reparatur) gesetzt werden. Erst wenn diese fehlschlägt oder unzumutbar ist, kommt der Rücktritt in Betracht.
- Erheblichkeit: Der Mangel muss „erheblich“ sein. Ein defekter Wasserhahn rechtfertigt keinen Rücktritt vom gesamten Hauskauf, ein massives Statikproblem hingegen schon.
3. Gesetzliche vs. Vertragliche Rücktrittsrechte
Man unterscheidet zwei Wege, wie ein Vertrag aufgelöst werden kann:
- Vertragliches Rücktrittsrecht: Die Parteien haben im Notarvertrag individuell vereinbart, unter welchen Bedingungen (z. B. Erteilung einer Baugenehmigung oder Finanzierungszusage) ein Rücktritt möglich ist.
- Gesetzliches Rücktrittsrecht: Dies greift bei schweren Vertragsverletzungen (z. B. Nichtzahlung des Kaufpreises oder arglistige Täuschung), auch wenn nichts Spezielles im Vertrag steht (§§ 323, 437 BGB).
4. Wie läuft eine Rückabwicklung ab?
Wird ein Rücktritt wirksam erklärt, wandelt sich der Kaufvertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis um. Das bedeutet:
- Leistung zurück: Der Verkäufer erhält die Immobilie zurück, der Käufer sein Geld.
- Kostenlast: Wer den Rücktritt verschuldet hat, trägt in der Regel alle anfallenden Kosten. Dazu gehören Notargebühren, Grundbuchkosten und ggf. die Maklerprovision.
- Rückabwicklung im Grundbuch: Der Notar muss die Eigentumsvormerkung löschen und die Rückübertragung veranlassen. Dies kann mehrere Monate dauern.
5. Vorsicht vor den Kosten
Ein Rücktritt ist fast immer mit finanziellen Einbußen verbunden:
- Notarkosten: Die Gebühren für die Beurkundung des Rücktritts und die Grundbuchänderungen fallen erneut an.
- Grunderwerbsteuer: Wurde die Steuer bereits gezahlt, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen (Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren) beim Finanzamt zurückgefordert werden (§ 16 GrEStG).
- Schadenersatz: Der Verkäufer kann Kosten für Nutzungen (Mietwert) geltend machen, der Käufer Kosten für bereits getätigte Investitionen.
Fazit: Vorbeugen ist besser als Rückabwickeln
Die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ist ein juristischer Kraftakt und finanziell riskant.
Pro-Tipp: Lassen Sie eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vorliegen, bevor Sie zum Notar gehen, und prüfen Sie die Immobilie mit einem Sachverständigen auf Herz und Nieren. Wenn Unsicherheiten bestehen (z. B. geplante Baugenehmigung), lassen Sie diese unbedingt als vertragliches Rücktrittsrecht fixieren.
Autor: Karsten Falkenhayn – falkenhayn@falkenhayn-isk.de
Bildnachweis : „WoraweeMeepian/Shutterstock.com“
