Wohnraummietrecht: Wie präzise muss die Modernisierungsmieterhöhung sein?
Eine Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter voraus. In dieser muss der Vermieter die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnen und erläutern, sodass der Mieter diese überprüfen kann. Dabei ist eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach einzelnen Gewerken oder „konkreten Arbeitsschritten“ jedoch nicht erforderlich. Vielmehr genügt die Erklärung den formellen Anforderungen, wenn sie die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ausweist. Werden mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt, sind die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen auszuweisen. Dies gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch bei modernisierenden Instandsetzungen. Hier ist in der Erhöhungserklärung zusätzlich der Instandsetzungsanteil anzugeben, den der Vermieter sich anrechnen lassen muss. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall hatte der Vermieter die Gesamtkosten nicht nach einzelnen Positionen untergliedert. Dies sei unschädlich, so das Gericht. Die Erklärung genüge den formellen Anforderungen und lasse überdies erkennen, dass es sich bei den durchgeführten baulichen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen handele. Die Mieterhöhung sei daher wirksam.
Kommentar
Neben den materiellen Voraussetzungen des Begriffs der Modernisierungsmaßnahmen konkretisiert der BGH in seiner Entscheidung die formellen Anforderungen der Erhöhungserklärung. Er weicht von der Rechtsprechung des Berufungsgerichts ab, das noch eine detaillierte Aufschlüsselung gefordert hatte, und setzt sich dabei ausführlich mit dem Zweck der Erhöhungserklärung auseinander. Insbesondere führe eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Gewerken nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn auf Seiten des Mieters.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.07.2022, VIII ZR 361/21
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