Kostenlose Immobilienbewertung – wie qualifiziert


Veröffentlicht am: 15. November 2022 | Verfasser: Karsten Falkenhayn

Wie bewerte ich meine Immobilie kostenlos, wie genau ist das Ergebnis und für wen geeignet ?

Der Grund für eine Immobilienbewertung kann vielfältig sein, Zugewinnausgleich, Verkauf, Erbauseinandersetzungen … In diesem Zusammenhang interessiert sich der Eigentümer für den Wert der Immobilie.

Einer der ersten Wege ist zumeist die Eingabe entsprechender Suchbegriffe in Suchmaschinen im Internet. Dort werden dann als Ergebnisse häufig die „kostenlosen Immobilienbewertungen“ angezeigt mit entsprechenden Signalwörtern, welche den Eigentümer auf die entsprechenden Seiten führen.

Aus meiner Erfahrung heraus sind die entsprechenden Seiten oft Internetpräsenz von Immobilienmaklern, oder von Firmen welche Leads generieren möchten.

Auf den Seiten welche ausschließlich Leads generieren, werden dann oftmals die Daten welche der Eigentümer eingibt nach einer Zustimmungserklärung zur Weitergabe und dem Datenschutz, an Immobilienmakler verkauft und häufig kein qualifiziert ermittelter Immobilienwert angezeigt. Somit ist hier aus meiner Erfahrung heraus keine kostenlose qualifizierte Immobilienbewertung zu erwarten.

Nach der Eingabe der Objektdaten in Eingabemasken von Maklerseiten wird entweder ein grober Richtwert angezeigt, oder der Interessent zu einem späteren Zeitpunkt telefonisch durch den Makler kontaktiert.

Immobilienbewertung durch Immobilienmakler

Wenn ein Makler eine Immobilienbewertung vornimmt weil der Eigentümer eine Verkaufsabsicht hegt, ist diese Ausfertigung eine Marktwerteinschätzung / Marktwertanalyse, kein Verkehrswertgutachten nach §194BGB.

Vor der Erstellung der Marktwerteinschätzung sollte immer eine vor Ort Besichtigung der Immobilie erfolgen. Da zur Beurteilung des Immobilienwertes eine Plausibilitätsprüfung der Flächen / Maße, eine grobe Prüfung zu Schäden / Instandhaltungsmängel, ein Überblick über die Ausstattungsstandards und die Außenanlagen erfolgen sollte.

Für die Ausfertigung einer Marktwerteinschätzung wird durch die meisten Immobilienmakler eine Schutzgebühr verlangt, welche bei einem anschließenden Verkaufsauftrag normalerweise nicht in Rechnung gestellt wird. Diese Verfahrensweise ist aus meiner Sicht nachvollziehbar, da der Makler Zeit, Arbeit und Wissen für die Erstellung aufwendet.

Auch in diesem Fall ist diesbezüglich die Immobilienbewertung nicht immer kostenlos, kann jedoch je nach Ausbildung und Erfahrung des Maklers qualifiziert für den jeweiligen Zweck sein.

Je nach Aufbau, Besonderheiten der Immobilie, Eintragungen in Abteilung 2 vom Grundbuch, ist eine Immobilienbewertung teilweise sehr komplex. Diese Komplexität, die Berücksichtigung von vorstehenden Besonderheiten und detaillierte Rechenwege, zeigt eine Marktwerteinschätzung eines Immobilienmaklers größtenteils nicht auf.

Zur Findung eines marktgerechten Kaufpreises ist bei einer Immobilie ohne bauliche und eingetragene Besonderheiten eine Marktwertanalyse in den meisten Fällen ausreichend.

Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen und die Kosten

Wenn es jedoch um einen Zugewinnausgleich, Erbauseinandersetzungen, den Heimfall bei Erbpachtgrundstücken, Beleihungswerten und vor allem juristischen Auseinandersetzungen geht, sind solche Ausfertigungen in Form einer Marktwertanalyse aus meiner Sicht nicht geeignet.

In diesen Fällen sind mindestens Kurzgutachten oder aber Verkehrswertgutachten empfohlen. Diese berücksichtigen je nach Auftragsbestandteil bauliche und eingetragene Besonderheiten, zeigen detaillierte Rechenwege auf und umfassen in vielen Fällen mindestens 30 A-4 Seiten.

Die Kosten für ein Kurzgutachten ohne den Aufwand des Sachverständigen vor Ort, sind bei einem Einfamilienhaus mit ca.150m² ohne die Berechnung von Besonderheiten bei ca. 800,00 – 1.000 Euro angesiedelt.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten bestimmen sich in der Regel nach der Honorartafel für Architekten und Ingenieure und richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Diese Kosten sind bei einem Verkehrswert von 500.000 € mit ca. 2.000 Euro zu beziffern.

Zu diesen Kosten der Ausfertigung addieren sich dann die Kosten für den Ortstermin, welche sich bei ca. 300,00 Euro für ein Einfamilienhaus mit ca. 150 m² berechnen, zuzüglich Kosten für die Fahrzeit und die Kfz Kosten.

Für die Berechnung von Eintragungen im Grundbuchabteilung 2 und sonstiger Anomalien werden  erfahrungsgemäß zusätzliche ca. 250,00 Euro pro zusätzlicher Schwierigkeit berechnet.

Somit liegen die Kosten für ein Standard Kurzgutachten Einfamilienhaus mit ca. 150 m² in der Regel bei ca. 1.250 Euro, für ein Verkehrswertgutachten Verkehrswert ca. 500.00 Euro, bei ca. 2.500 Euro ohne den Zuschlag für Besonderheiten.

Eine qualifizierte Immobilienbewertung erfordert zum einen viel Erfahrung, dementsprechende Abschlüsse und Weiterbildungen, das Vorhalten von Fachlektüre, eine professionelle Software und bedeutet eine Investition in Zeit und Arbeit.

Autor : Karsten Falkenhayn – falkenhayn@falkenhayn-isk.de

Bildnachweis : Rido„/stock.adobe.com“

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