Welches Bewertungsverfahren passt zu Ihrer Immobilie?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte – sei es für einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Scheidung – stößt schnell auf Begriffe, die nach reiner Mathematik klingen: Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.
Doch was verbirgt sich hinter diesen Methoden? Warum kommen bei ein und demselben Haus oft unterschiedliche Werte heraus, je nachdem, welches Verfahren man anwendet? Und vor allem: Welches Verfahren ist das richtige für Ihre Situation?
In diesem Artikel erfahren Sie alles über die Unterschiede, die Anwendungsbereiche und die Vor- und Nachteile dieser beiden gängigen Methoden der Immobilienbewertung nach der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Die Grundlagen: Warum gibt es verschiedene Verfahren?
Der Gesetzgeber und Sachverständige unterscheiden in Deutschland im Wesentlichen drei Verfahren, um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln:
Das Vergleichswertverfahren (ideal bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern).
Das Sachwertverfahren.
Das Ertragswertverfahren.
Die Wahl der Methode hängt nicht vom Geschmack des Gutachters ab, sondern primär von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung.
1. Das Sachwertverfahren: Der Wert der Substanz
Beim Sachwertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt: “Was würde es kosten, dieses Haus heute noch einmal genau so zu bauen?”
Es geht hier also primär um die Substanz der Immobilie, nicht darum, wie viel Miete sie einbringt. Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert (Grundstück) und dem Bauwert (Gebäude) zusammen.
Wie wird gerechnet?
Vereinfacht gesagt basiert die Rechnung auf drei Säulen:
Der Bodenwert: Dieser wird meist über die Bodenrichtwerte der Gemeinde ermittelt (unabhängig vom Gebäude).
Die Herstellungskosten: Was kostet der Neubau des Gebäudes nach heutigen Preisen?
Die Alterswertminderung: Das Gebäude ist nicht neu, also wird ein Betrag für die Abnutzung abgezogen.
Da die reinen Baukosten oft nicht den tatsächlichen Markt widerspiegeln (in beliebten Lagen zahlen Käufer mehr als den reinen Steinwert, in strukturschwachen Lagen weniger), wird am Ende ein Marktanpassungsfaktor angewendet.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Dieses Verfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn die Immobilie zur Eigennutzung gedacht ist und keine vergleichbaren Objekte am Markt existieren (sonst würde man das Vergleichswertverfahren nutzen).
Typische Immobilien:
Freistehende Einfamilienhäuser (die vom Eigentümer bewohnt werden).
Zweifamilienhäuser.
Architektenhäuser oder spezielle Immobilien (z.B. Bahnhöfe, Bunker, kulturelle Bauten), die keine Mieteinnahmen generieren.
2. Das Ertragswertverfahren: Der Wert der Rendite
Das Ertragswertverfahren verfolgt einen völlig anderen Ansatz. Hier fragt der Investor: “Wie viel Geld kann ich mit dieser Immobilie verdienen?”
Die Bausubstanz (Steine und Zement) ist hier zweitrangig. Entscheidend ist der Ertrag (die Miete), den das Objekt über seine Restnutzungsdauer erwirtschaften kann.
Wie wird gerechnet?
Die Berechnung ist komplexer und basiert auf Finanzmathematik:
Rohertrag: Die marktübliche Jahresnettokaltmiete.
Bewirtschaftungskosten: Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) werden abgezogen.
Liegenschaftszins: Ein Zinssatz, der das Risiko und die Marktüblichkeit der Immobilienart widerspiegelt.
Bodenwertverzinsung: Der Anteil des Grundstücks am Ertrag wird herausgerechnet.
Das Ergebnis zeigt, wie viel Kapital man heute anlegen müsste, um bei gegebener Verzinsung die künftigen Mieterträge zu erhalten.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Es wird genutzt, wenn die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht. Käufer solcher Objekte sind meist Kapitalanleger.
Typische Immobilien:
Mehrfamilienhäuser (Mietshäuser).
Wohn- und Geschäftshäuser.
Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikhallen).
Vermietete Eigentumswohnungen (hier oft auch in Kombination mit dem Vergleichswertverfahren).
Häufige Irrtümer und Fallstricke
“Mein Haus ist viel wert, es hat goldene Wasserhähne!”
Im Sachwertverfahren steigern luxuriöse Ausstattungen zwar die Herstellungskosten, aber oft nicht den Marktwert im gleichen Maße (Stichwort: Marktanpassung). Im Ertragswertverfahren sind sie fast irrelevant, solange der Mieter nicht bereit ist, dafür signifikant mehr Miete zu zahlen.
“Das Grundstück ist riesig, das muss teuer sein.”
Im Ertragswertverfahren kann ein zu großes Grundstück den Wert sogar drücken, wenn der Bodenwert hoch ist, aber das Gebäude darauf zu wenig Miete abwirft (die sogenannte Bodenwertverzinsung zehrt den Gebäudeertrag auf).
Kann man beide Verfahren anwenden?
Ja, Gutachter nutzen oft ein Verfahren als Hauptmethode und das andere zur Plausibilisierung (Überprüfung). Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann z.B. primär der Sachwert ermittelt werden, aber der Ertragswert wird berechnet, um zu prüfen, ob der Preis für einen Investor überhaupt interessant wäre.
Fazit: Es kommt auf den Zweck an
Die Frage, ob das Sachwert- oder Ertragswertverfahren “besser” ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es ist keine Frage der Qualität, sondern der Perspektive:
Wollen Sie ein Traumhaus für Ihre Familie kaufen oder verkaufen? -> Orientieren Sie sich eher am Sachwert (und Vergleichswert).
Suchen Sie eine Kapitalanlage für Ihre Altersvorsorge? -> Der Ertragswert ist Ihre entscheidende Kennziffer.
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt immer die individuellen Eigenschaften des Objekts und die aktuelle Marktlage. Online-Rechner geben oft nur eine grobe Indikation, da sie Feinheiten wie Bauschäden oder spezielle Mikrolagen nicht erfassen können.
Autor : Karsten Falkenhayn – falkenhayn@falkenhayn-isk.de
Bildnachweis : „digitale-fotografien/stock.adobe.com“
