Maklerrecht: Makler hat keinen Anspruch auf Reservierungsgebühr!
Ein Immobilienmakler darf durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einem Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr für den Fall verlangen, dass der Kaufvertrag anschließend nicht zustande kommt. Eine entsprechende in den AGB enthaltene Verpflichtung des Interessenten ist unwirksam.
Der Fall
Der beklagte Makler versprach Kaufinteressenten, das angebotene Einfamilienhauses für sie bis zu einem festgelegten Datum exklusiv vorzuhalten. Im Gegenzug zahlten diese eine Reservierungsgebühr, die sie nun zurück verlangten, nachdem sie vom Kauf Abstand genommen hatten.
Anders als beide Vorinstanzen gab der Bundesgerichtshof (BGH) den Klägern Recht. Nach seinem Befund benachteiligt der Reservierungsvertrag die Maklerkunden unangemessen und ist daher unwirksam. Denn – so die Richter – es ergeben sich aus ihm keine nennenswerten Vorteile für die Maklerkunden. Der Reservierungsvertrag sei daher mit einer erfolgsunabhängigen Provision des Maklers vergleichbar, welche vom Gesetzgeber nicht vorgesehen und daher ebenfalls in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist.
Kommentar
Entscheidend für den Befund des Bundesgerichtshofs sind hier zwei Aspekte:
Zum einen der Umstand, dass es sich bei der Vereinbarung um eine AGB des Maklers handelte, die grundsätzlich einer strengeren rechtlichen Kontrolle unterliegt. Eine vergleichbare Individualvereinbarung über eine Reservierungsgebühr zwischen den Parteien ist damit nicht ausgeschlossen.
Zum anderen hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass die unangemessene Benachteiligung daraus folge, dass der Makler keine geldwerte Gegenleistung erbringe. Damit drängt sich die Frage auf, warum keine geldwerte Leistung darin liegen soll, dass der Makler das Objekt (zumindest vorübergehend) anderen Interessenten vorenthält und damit auf weitere Einkünfte verzichtet. Hier sorgt die Entscheidung nicht für Klarheit. Vielmehr bleibt fraglich, wie eine wirksame Ausgestaltung einer AGB-Klausel konkret aussehen müsste.
Praxistipp
Wie gezeigt bleibt von der Entscheidung die Möglichkeit unberührt, eine Individualvereinbarung mit dem Kaufinteressenten zu treffen. Ob diese wirksam ist, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.
Darüber hinaus kann auch für den Fall, dass ein Kaufvertrag später nicht zustande kommt, vereinbart werden, dass dem Makler Aufwendungen ersetzt werden. Zu beachten ist dann aber die konkrete Höhe des Anspruchs, die nicht etwa dem Provisionsanspruch gleichkommen darf.
Fundstelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
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