Mit welchen Verfahren wird eine Immobilie bewertet ?
Die Bewertung von Immobilien wird für gewöhnlich über 3 verschiedene Verfahren vorgenommen.
1. Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert vom Gebäude inklusive der Außenanlagen ermittelt. Entscheidende Faktoren für die Berechnung sind unter anderem die Lage, Grundstücksgröße, Bruttogrundfläche, die Herstellungskosten je nach Bauart und Ausstattungsstandard, sowie das Baujahr, erfolgte Modernisierungen.
Der sich errechnete Wert der Nettoherstellungskosten wird mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert, eine Alterswertminderung vorgenommen, besondere Bauteile / Einrichtungen berücksichtigt.
Zu dem sich daraus ergebenden Sachwert, werden der Wert der Außenanlagen und der Bodenwert addiert, mittels Sachwertfaktor eine Marktanpassung vorgenommen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Ansatz gebracht.
2. Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren spielt vor allem eine Rolle bei Immobilien welche dafür geeignet sind, Erträge zu erzielen. Hierbei sind neben einigen Faktoren welche auch beim Sachwertverfahren von Bedeutung sind zu berücksichtigen, der erzielbare Rohertrag aus Vermietung, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der Vervielfältiger.
Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, vom sich ergebenden Reinertrag des Grundstückes die Bodenwertverzinsung (Bodenwert-Liegenschaftszins), der sich daraus ergebende Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert.
3. Das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wird zumeist angewandt, um eine Plausibilitätsüberprüfung vom Sach- oder Ertragswert vorzunehmen. Zu unterscheiden sind das direkte und indirekte Vergleichswertverfahren.
Beim direkten Vergleichswertverfahren steht der Verkaufspreis von einem ganz ähnlichen Objekt zur Verfügung, bei diesem dann objektspezifische Merkmale im Vergleich mit dem Bewertungsobjekt berücksichtigt werden.
Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise von weniger ähnlichen Objekten von den zuständigen Gutachterausschüssen eingeholt, von den Verkaufspreisen ein Mittelwert gebildet, die preislichen Ausreißer nach oben und unten aussortiert, objektspezifische Merkmale im Vergleich mit dem Bewertungsobjekt berücksichtigt.
Autor : Karsten Falkenhayn – falkenhayn@falkenhayn-isk.de
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